L'Expertise Immobilière : Quand la Réaliser, Comment la Conduire, et Qui en Assume les Frais ?

Dans le domaine de la vente immobilière, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) peut s'avérer être une compilation complexe, regroupant jusqu'à 11 documents selon les dispositions de l'article L271-4 du Code de la construction. Cette diversité documentaire, cependant, peut varier en fonction de la nature du bien ou de sa localisation, conduisant à l'exclusion de certains états ou constats.

Pour ce qui est de la location, un ensemble de diagnostics doit être fourni au locataire, lequel dépend des circonstances spécifiques. Ces diagnostics incluent le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état relatif à la présence ou à l'absence d'amiante (conditionné à la publication d'un décret d'application), l'état de l'installation intérieure d'électricité et/ou de gaz, pour les installations de plus de 15 ans, l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) et le diagnostic bruit, en vertu de l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.

Si un diagnostic établi lors de la promesse de vente se révèle être périmé au moment de la signature de l'acte authentique, la règle exige l'établissement d'un nouveau diagnostic dans le cadre d'une vente immobilière.

En ce qui concerne les coûts, dans le cadre d'une vente, il est habituel que le vendeur assume les frais de l'établissement du dossier de diagnostic technique. Toutefois, les parties ont la latitude de convenir que ces coûts seront supportés par l'acquéreur. Dans le contexte locatif, la loi prévoit que le bailleur est responsable de fournir le dossier de diagnostic technique à ses frais exclusifs.

Les coûts inhérents à ces diagnostics présentent une variabilité, et il convient de noter que l'état des risques et pollutions peut être exempt de frais s'il est établi par le vendeur ou le bailleur.

Certains diagnostics, tels que l'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité, l'état des risques et pollutions, et le diagnostic de performance énergétique, n'impliquent pas nécessairement des obligations de travaux, bien qu'ils puissent recommander des améliorations. En revanche, la loi a instauré des contraintes pour quatre diagnostics, et si des travaux s'avèrent nécessaires à la suite de la réalisation des diagnostics, l'acquéreur peut les prendre en charge ou le vendeur peut assumer cette responsabilité.

Il est impératif de faire appel à des diagnostiqueurs certifiés, en s'assurant de leur compétence, de leur assurance responsabilité civile professionnelle, et de leur indépendance, sous peine de sanctions en cas de non-conformité.

La responsabilité du vendeur ou du bailleur est désormais engagée en cas d'erreurs dans les diagnostics depuis juillet 2021. Face à des erreurs ou des omissions, l'acquéreur ou le locataire a la possibilité de demander une réduction du prix de vente ou de résilier le bail. Cependant, il est crucial de noter que les recommandations de travaux accompagnant le DPE demeurent informatives.

En cas d'absence de diagnostics lors d'une vente, le vendeur conserve sa responsabilité vis-à-vis des vices cachés. Pour la location, le non-respect des obligations de sécurité et de prudence peut entraîner la responsabilité pénale du propriétaire. Si l'état des risques et pollutions fait défaut, le locataire peut solliciter la résolution du bail ou une diminution du loyer.